お役立ちガイド -不動産売却の流れ-

不動産売却の流れ

不動産を売却するときの一般的な手順をご説明します。

  1. STEP.1 売却のご相談
  2. STEP.2 ご自宅の査定、調査
  3. STEP.3 現地確認、媒介契約
  4. STEP.4 購入希望者探し、不動産売買契約
  1. STEP.5 残代金決済、引き渡し

STEP1

売却のご相談

売却に必要な費用の内訳や税金について

1. 売却に必要な費用

主に、仲介手数料(仲介会社へ支払)、抹消登記費用(司法書士へ支払)、譲渡所得税(利益が出た場合)、印紙代、全額完済の銀行事務手数料、引っ越し費用等がかかります。
売却費用-諸費用=お手元に残る金額となります。

2. 譲渡益への税金

住まいを売却されて利益が出た場合、その利益に対して所得税及び住民税が課せられます。
ただし、居住用の住宅を売却の際は、3,000万円までの控除枠が利用出来たり、所有期間が長い場合に適用可能な減税措置があります。
制度の変更やご説明不足によるトラブルにより売主様にご迷惑をお掛けしない為、税金に関しましては、売主様に税務署へ直接お尋ねいただいております。

STEP2

ご自宅の査定、調査

売却価格の目安、査定価格、売り出し価格について

1. 売却価格の目安

ご自宅の周辺地域で現在売却中の物件を調査します。
その売り出し中の物件価格がおおよその目安となります。

2. 物件査定

更に詳しく周辺地域の売り出し中の物件や、過去の取引事例、近隣の沿線で売り出されている、ご自宅の条件に近似の物件等の情報を収集し、一般的に3ヵ月間で売却可能であると思われる査定価格を算出します。

STEP3

現地確認、媒介契約

現地確認、媒介契約の種類やご準備いただく書類等について

1. 現地の確認

実際にご自宅に訪問させていただき、データのみでなく、周辺環境やお部屋の使用状態、設備の状態、リフォームを行っているか等を確認します。
売主様のアピールしたい点(公園がある、スーパーが近い、人気のある小学校がある)もここでお知らせ下さい。プラスになる点があれば売り出し価格に反映させてご提案いたします。

2. 媒介契約

査定価格にご納得されましたら仲介会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には主に3つの種類がありますので下記で説明します。
①専属専任媒介契約
主に1社のみしか依頼が出来ず、ご自分で見つけられた買主とも契約出来ない条件の厳しい契約です。
物件情報の登録義務があり、3営業日以内です。業務処理状況の報告義務があり、1週間に1度売主様に書面で売却状況を報告します。
②専任媒介契約
主に1社のみに依頼可能で、ご自分で見つけてこられた買主と契約可能です。物件情報の登録義務があり、7営業日以内です。業務処理状況の報告義務があり、2週間に1度売主様に書面で売却状況を報告します。
③一般媒介契約
複数社に同時に依頼する事が可能です。自己発見取引も可能となります。
登録義務や業務処理状況の報告義務はありません。
主に上記の3種類のご契約を締結いただき売却のスタートとなります。

※媒介契約時の必要書類
1.権利証 2.固定資産税の年額が分かるもの 3.ご自宅のパンフレットや間取図 4.管理費、修繕積立金の金額が分かる資料、5.住宅ローンの返済予定表もしくは、残高証明書が必要となります。

STEP4

購入希望者探し、不動産売買契約

当社にご依頼いただいた場合の売却活動

①当社ホームページへの物件掲載
②当社に登録されている購入者へのご紹介
③オープンハウス開催(お部屋を土日に開放)
④新聞折り込みチラシで図面配布
⑤インターネットへの物件掲載(yahoo不動産、ホームズ等)
⑥その他、レインズに物件を登録しますと他業者からの購入者のご紹介が受けられます。

上記媒体からのお問い合わせをいただいて実際にお客様をご案内します。
※ご案内の際の注意点
窓を開けて風通しを良くして、簡単に室内の片づけをしておく事等、気持ち良く内覧していただけるようご協力下さい。

物件を気に入っていただけましたら買主様へ購入申込書に記入していただきます。
売主様に購入条件、契約日等をご相談させていただき不動産売買契約の運びとなります。
不動産売買契約に必要な書類等

①ご自宅の権利証(登記識別情報)
②ご実印、認印
③固定資産税、都市計画税の税額が分かる資料
④管理規約(マンションの場合)
⑤ご自宅のパンフレット(図面等)
⑥身分証明書(免許証等)

以上の6点が必要となります。物件によってご準備いただく書類が違いますので、その都度ご説明します。

STEP5

残代金決済、引き渡し

残代金の受領、物件の引き渡しについて

不動産売買契約で取り決めた期日にご自宅の引き渡しを行います。
一般的には、売買契約締結後、1ヵ月~1ヵ月半位が引き渡しの目安となります。
引き渡し日までに転居先の契約や、新居への引っ越しの全てを済ませないといけません。
買主様がローンをご利用でしたら、その指定銀行に売主様、買主様、司法書士、仲介会社担当者が集まり、手付金を除いた残金の支払い、登記費用の支払い、仲介手数料の支払い等を行います。
合わせて残代金の領収書や固定資産税の清算金領収書等を受け渡します。
ご自宅にローンが残っている場合が一般的ですので、ローン返済口座へ残金を入金し、引き渡し終了後に司法書士と抵当権の抹消書類を銀行から預かりご自宅のお引き渡しが完了です。
※必要書類やその他の期日については担当者が適宜お知らせしますのでご安心下さい。

不動産のご売却はお客様のご事情、スケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。ご売却を考え始めたら、まずは不動産のプロに相談をしてみましょう。ご所有の不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費などについて、売主様の状況にあった売却方法を提案してもらえます。

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