お役立ちガイド -不動産購入の流れ-

不動産購入の流れ

不動産を購入するときの一般的な手順をご説明します。

  1. STEP.1 ご購入計画をたてる
  2. STEP.2 物件情報の収集
  3. STEP.3 現地見学
  4. STEP.4 購入申込書、不動産売買契約
  1. STEP.5 住宅ローン申込ローン契約
  2. STEP.6 残金決済、引き渡し
STEP1

ご購入計画をたてる

購入に際して必要となる諸費用等について

1. 購入に必要な資金

不動産の購入に必要となる諸経費と言われるものは、主に本体価格(販売価格)と諸経費に分かれます。それら諸経費の金額は、物件価格の6%~8%が目安となります。
住宅ローンをご利用の場合、現金にて購入の場合、それぞれ諸経費が変わってきます。
上記の計算に当てはめますと、2,000万円の物件を購入した場合は、約120万円~160万円の諸経費が係る計算です。

2. 諸経費の内訳

①仲介手数料
ご購入いただくに際して、不動産仲介会社にお支払い頂く費用です。
物件価格の3%+6万円に消費税及び地方消費税を申し受けます。
②銀行への事務手数料及び保証料
融資手続きに必要な事務経費、保証料は金額の規定がございますが、申込条件により増減する事があります。
③火災保険料
ご購入後、お住まいになるまでに火災保険にご加入いただきます。物件が決定しませんと金額が算出出来ない為、概算で計算します。
④印紙代
売買契約書、銀行融資の契約書に貼付するものです。
⑤登記費用
登録免許税:登記に必要な税金です。不動産購入時(所有権を移転する登記)には固定資産税評価額の1%、住宅ローンをご利用になり、引き渡しを受ける時(抵当権設定する登記)には、借入額(銀行ローンご利用の金額)に対して0.4%の税金が必要です。
登記手数料:最終的に買主様への名義変更する際に、司法書士に支払う報酬です。
⑥固定資産税・都市計画税の日割清算金
不動産を所有なさると、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税が課せられる為、お引き渡しの前日までを売主様、お引き渡し日以降12月31日までを買主様にご負担いただき清算します。
金額の元になるものは、固定資産税(固定資産税課税標準額の1.4%)都市計画税(都市計画税課税標準額の0.3%)です。
⑦不動産取得税
購入後に支払わなくてはいけない税金です。固定資産税評価額の3%です。土地、建物ともに減税措置がありますが、詳しくは書面にてご説明致します。
⑧その他
お引っ越しや家具、家電の新調に必要な費用等。

3. 購入可能な物件価格を決定する
ご収入に応じて、どの位の価格の物件を購入出来るかを計算します。現在お支払いの家賃等を参考にして、いくら位なら無理無く支払えるのかを検討していただき毎月のお支払金額を決めます。住宅ローンで利用可能な金額と、自己資金(購入に充てる頭金)を加えた金額が、購入出来る総額となります。
物件価格+諸費用=住宅ローン金額+自己資金となります。
したがって、購入可能な物件価格は、住宅ローン金額と自己資金の合計金額から諸経費を除いた金額が購入可能な物件価格となります。
STEP2

物件情報の収集

情報収集の方法や希望条件の整理

1. 情報収集の方法

沿線や駅、間取り、日当たり、価格等の条件を全て満たすものには中々出会えないのが実情です。
どの媒体で不動産を探せば良いのか?どこに住んだら良いのかと最初は誰しもが迷われると思いますが、より多くの情報を収集する事が重要です。
情報収集する事によって、相場感が養われたり、地域の情報に詳しくなったり、不動産の見方が理解出来るようになり、購入がスムーズに進んでいきます。
主に、新聞の広告や折り込みチラシ、住宅情報誌、インターネット情報等で物件情報を収集していく事が一般的です。

2. 希望条件の整理

ご希望の条件に優先順位を付けていただく事をお勧めします。
ただし、あまりに条件を厳しくしすぎると、「これより良い物件があるのでは・・」等と考えてしまい、良い物件に巡り会えてもせっかくのチャンスを逃してしまう事にもなりかねません。

STEP3

現地見学

現地を見学する際の重要なポイント

情報収集をしていただいた物件や、気になっている物件を実際に見に行きます。図面だけでは分からない周辺環境、日当たり、建物の状態等を確認するには実際に現地を確認するのが一番です。

1. どこを見る?

図面の内容が情報通りか、外部からは、車庫の大きさや日当たり、風通し等。建物内部は、室内の汚れ、部屋数、収納の数等、図面では分からない部分を確認しましょう。
※中古物件の場合は特に、より念入りに確認しなければなりません。外部から確認出来る不具合も沢山あります。
購入者の方が現地を確認する際は、外観や設備に目がいってしまい不動産を客観的に見る事が難しい為、私共が責任を持って購入者の方が気づかない不具合もお知らせします。

2. 周辺環境の確認

公共施設、スーパー、コンビニエンスストア、教育施設、道路状況、医療施設の状況等を確認しましょう。

STEP4

購入申込書、不動産売買契約

購入申し込みから売買契約等について

気に入った物件が見つかったら、仲介会社に購入申込書を提出します。
書式は至って簡単なものですが、購入希望額、引き渡し希望時期、その他条件を記載します。その条件にて売主様と交渉を行い、条件がまとまるとご契約の運びとなります。

1. 重要事項説明と不動産売買契約

重要事項説明書は、権利関係、物件の概要、用途地域、どんなものが建てられるか、ローン金額等を書面に記載したもの。読み合わせに際しては宅地建物取引主任者が立会います。詳細をご説明させていただき、ご署名、ご捺印となります。
不動産売買契約書は、重要事項説明書に記載されているものに加え、取引内容、当事者の権利、義務などを明らかにし安全確実な取引を目的とします。
売主・買主双方に署名捺印し、買主様が手付金を支払って契約成立です。

2. ご契約時にご用意いただくもの

・印鑑(ご実印、認印いずれでも構いません)
・手付金(現金もしくは預金小切手)
・印紙代(物件価格によって異なります)
・身分証明書(免許証等)
※住宅ローンをご利用の場合はご実印をご用意下さい。

STEP5

住宅ローン申込ローン契約

住宅ローンの概要、手続きの方法

1. 住宅ローンのお申し込み

住宅ローンは、おおまかに2種類の融資を利用します。民間の融資と公的融資、他には会社の財形融資等があります。お客様の希望により上記のいずれかの機関でお申し込みを行います。
民間融資とは、銀行、信用金庫、生命保険会社、信販会社等が、それぞれの規定を用いて審査を行います。金利や融資額、諸条件等も各金融機関によって異なります。

2. ローンの仮審査

金融機関の所定の書式にご記入いただきます。
申し込みに際し必要書類として、源泉徴収票、免許証、ご実印、印鑑証明書、住民票、課税証明書等が必要です。

3. 融資申込後、融資の仮承認を受け、銀行へ正式審査を行います

金利、条件等は正式承認後に決定します。

4. 正式な融資承認を受け銀行と買主様の間で金銭消費貸借契約の締結

必要書類は事前にお知らせします。(金融機関によって異なります)
締結する場所は申し込み銀行の支店で行う事が一般的で、おおよそ1時間半位で終了します。
ただし、平日の営業時間内に行う事が一般的な為、時間調整を行っていただかなくてはなりません。金融機関によっては、土曜日、営業時間外に対応していただける所もあります。
お忙しい場合は、お引き渡しの手続きを金銭消費貸借契約日に済ませてしまう事も可能な場合があります。詳しくは担当者にご相談下さい。
※上記契約手続きに入る前に、融資を実行する銀行の普通預金口座を開設していただきます。

STEP6

残金決済、引き渡し

残代金の支払い、物件の引き渡しについて

Step5でご説明した申し込み銀行に、売主、買主、仲介会社担当者、司法書士が集まり下記の手続きを行います。必要なお持物は担当者からお知らせします。
不動産売買契約書に基づき、売主様から買主様への移転登記、売主様へ残金の支払い(手付金を除いた金額)固定資産税・都市計画税の清算、火災保険の支払いと加入申し込み、仲介手数料の支払い、登記費用の支払い等を行います。
鍵の引き渡しや、保証書の授受、引き渡し確認書等の手続きも同時に行います。

以上が不動産を購入流れの大まかなご説明です。不動産取引はその物件ごとに状況が異なりますので、上記の様なご説明だけでは不足する部分が多々あります。信頼出来る仲介会社や担当者を見つける事が、良い物件に出会え、納得出来る物件を購入出来る一番の近道だと思います。

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